Thuê Mặt Bằng Quán Phở – 4 Kinh Nghiệm Xương Máu

Thuê mặt bằng mở quán phở đóng vai trò quan trọng trong hành trình kinh doanh tiệm phở của bạn, quyết định đến 70% sự thành công của quán. Bài viết bên dưới, Vũ Sơn sẽ bật mí những bí mật đi thuê mặt bằng kinh doanh quán phở. Hi vọng sẽ giúp bạn chuẩn bị thật tốt, “buôn may bát đắt”

4 bước thuê mặt bằng quán phở

• Bước 1: Khảo sát thị trường kinh doanh phở tại nơi cần thuê
• Bước 2: Xem mặt bằng cần cho thuê
• Bước 3: Thương lượng hợp đồng
• Bước 4: Ký kết hợp đồng và photo công chứng

Bước 1: Khảo sát thị trường kinh doanh phở tại nơi cần thuê

Tiêu chí khảo sát là “buôn có bạn, bán có phường”. Nên chọn những khu vực như gần trường học (đại học, cao đẳng, trung cấp, THPT), siêu thị lớn, trục đường ăn uống.

Kết quả, bạn sẽ khoanh được 3-4 khu vực thuận lợi đẹp nhất cho việc kinh doanh của mình.

Sau đó, bạn sẽ tiến hành phân tích từng khu vực. Mổ xẻ từng cung đường đã chọn xem có thuận lợi không? Đồng thời, cần tránh những khu vực có nhiều đường có “con lươn” chắn ngay giữa. Tránh thuê mặt bằng ở đường 1 chiều,  đường thường kẹt xe, khói bụi.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần cân nhắc nguồn vốn kinh doanh của mình trước khi khảo sát khu vực nào đó. Chẳng hạn bạn có vốn 100 triệu nhưng muốn thuê mặt bằng ở gần phố đi bộ Hồ Gươm. Tiền cọc mặt bằng nhiều khi đã 100 triệu rồi

Cọc mặt bằng = 3 tháng tiền nhà + 1 tháng tiền nhà trả trước = 4 tháng tiền nhà

Bước 2: Xem mặt bằng cần thuê

Phần này quan trọng lắm nên cần tìm hiểu kỹ

Hướng nhà

Nếu bạn tin vào phong thủy thì bạn cũng nên nghiên cứu về phương hướng hợp với tuổi của mình. Sau này làm ăn phát đạt, ai có hỏ bạn có thể trả lời do mình hợp với hướng nhà để khỏi lộ bí quyết kinh doanh. Trường hợp làm ăn khó khăn thì lúc đó bạn có thể bỏ qua yếu tố không hợp phong thủy.

Về hướng, bạn nên chú ý là hướng ĐÔNG sẽ nắng vào buổi sáng. Do đó, đối tượng KH thích ngồi ngoài vỉa hè nên tránh thuê mặt bằng hướng này. Bán phở, buổi sáng chính là buổi quyết định doanh thu nên KH ngồi nóng quá là họ bỏ chạy hết.

Hướng TÂY ngược lại với hướng Đông nên sẽ nắng buổi chiều, làm cho quán phở của bạn rất nóng. Nóng thì phải bật quạt và máy điều hòa nhiều. Bật càng nhiều thì chi phí đóng tiền điện nên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận lâu dài.

Hướng NAM và BẮC sẽ thuận tiện nhất vì đa phần các nhà ở thành phố được xây dựng san sát nhau, chung vách 2 bên nên nắng sẽ không chiếu vào vách nhà được, giúp giảm nóng đáng kể.

Vị trí

Các bạn mới bắt đầu kinh doanh thường ít có kinh nghiệm chọn mặt bằng. Nhiều chủ quán sẽ lăn tăn vấn đề nên thuê mặt tiền đường lớn hay đường nhỏ. Thuê ở vị trí nào thì cũng phải phân tích kỹ hết. Đặc biệt là vốn và kinh nghiệm.

Vốn nhiều + kinh nghiệm nhiều thì thuê quán ở đường lớn là lựa chọn “ngon” nhất. Vốn nhiều nhưng thiếu kinh nghiệm mà thuê ở mặt tiền đường lớn cũng giống như tự sát. Tiền thuê mặt bằng, tiền lương nhân viên thêm tiền học để “khôn” sẽ đốt vốn nhanh dữ lắm.

Vốn ít + thiếu kinh nghiệm thuê ở trong đường nhỏ thì giá mặt bằng sẽ rẽ hơn được 1/3, thậm chí là một nữa so với mặt tiền đường lớn.

Tuy nhiên, bạn thuê ở trong đường hẻm thì bạn sẽ bị mất đi doanh thu cơ hội. Nói rõ hơn là bạn sẽ không bán được đối tượng KH vãng lai. Mà đối tượng KH vãng lai sau này sẽ trở thành khách hàng “ruột” nếu bạn đáp ứng được nhu cầu của họ.

Như vậy, nếu bạn cảm nhận được bản thân bạn có năng khiếu marketing tốt, đã có kinh nghiệm thì có thể mạnh dạn thuê mặt bằng bên trong đường hẻm cụt cũng được nhưng phải đảm bảo đường đủ rộng và có đủ chỗ để xe cho KH ghé tiệm ăn phở.

Khu vực để xe

Khi đi xem mặt bằng, thường mấy anh “Cò” hay nói “Em quen anh A bên CA Phường, em quen chú B bên đô thị, lo gì mấy vụ để xe trên vỉa hè, lòng đường này, em lo cái rột”. Đụng chuyện, Cò bay mất tiêu.

Khu vực để xe rất quan trọng trong việc kinh doanh quán phở, vì nó sẽ quyết định số lượng khách hàng maximum tại một thời điểm mà bạn có thể phục vụ. Vấn đề phải đáp ứng đủ nhu cầu để xe cho KH rất dễ hiểu, rất logic nhưng khi quan sát các quán thì đa phần lại bết bát khâu này.

Khi không đủ chỗ để xe, phải thuê thêm 1 mặt bằng khác và làm cho chi phí mặt bằng đội lên rất nhiều. Ngoài ra, phải tốn thêm chi phí thuê 2 tới 3 nhân viên thay nhau trông giữ và dắt xe chạy qua chạy lại.

Nên nếu quán bạn có rộng cỡ nào, có đẹp cỡ nào, phở ngon cỡ nào thì cũng chỉ phục vụ được vài khách một thời điểm nếu thiếu khu vực để xe.

Diện tích nhà 

Diện tích nhà thuê cần phải có không gian rộng rãi tối thiểu 30m2, thoáng mát, mặt tiền rộng để bạn có thể phân khu vực hợp lý: Không gian bếp nhà hàng, khu vực sơ chế, khu vực bán hàng, khu rửa….

Những điều lưu ý khác

Ngoài những yếu tố quan trọng được liệt kê ở trên, để có thể thuê mặt bằng quán phở phù hợp bạn còn phải lưu ý đến những điều sau:

•  Nhà “chính chủ” hay sang nhượng 
• Kinh nghiệm kiểm tra nhanh điện và nước
• Tính toán nhanh các chi phí cần bỏ ra sửa chữa.

Thương lượng hợp đồng

Giá thuê nhà

Để có thể có mức giá thuê nhà bán phở hợp lý, bạn hãy tham khảo giá cho thuê tại khu vực xung quanh.

Sau khi bạn và chủ nhà đã có thể đi đến thống nhất một mức giá, bạn cần phải xác định rõ

• Giá thuê đó sẽ kéo dài bao lâu 1 – 5 năm
• Tiền thuê nhà sẽ tăng vào khi nào, thông thường là 1 năm
• Tăng bao nhiêu phần trăm 2 – 5%
• Yêu cầu đặt cọc và bồi thường hợp đồng sẽ như thế nào.

Thời hạn thuê mặt bằng.

Một quán phở thì khoảng thời gian kinh doanh nên là 3 năm vì sau 3 năm thì nội thất quán phở cũng rệu rạo do đó bạn sẽ phải tốn chi phí tu sửa rất nhiều mặc dù trước đó bạn cũng phải bỏ ra kinh phí trang trí quán phở

Tiền cọc mặt bằng.

Mặt bằng tại khu vực trung tâm và ngoaị ô sẽ có những yêu cầu về việc đặt cọc khác nhau. Thông thường, tại khu vực trung tâm sẽ đặt cọc khoảng 3 tháng và khu vực ngoại ô là 1 năm. Hãy thảo luận kỹ càng với chủ nhà về vấn đề này, vì nếu bạn bỏ quá nhiều tiền cho việc đặt cọc mặt bằng thì sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền bạn dùng cho cửa hàng.

Thời hạn thanh toán tiền thuê mặt bằng kinh doanh

Thông thường thời hạn thanh toán mặt bằng sẽ từ 10 – 15 hàng tháng, điều này cũng tùy thuộc vào từng chủ nhà cho thuê

Bước 4: Ký kết hợp đồng và công chứng

Đây có thể xem như là bước quan trọng nhất trong việc thuê mặt bằng quán phở. Hợp đồng thuê mặt bằng cần phải rõ ràng, minh bạch về mọi thông tin, điều khoản, phải đảm bảo đúng luật.

Ngoài ra, hãy công chứng nhiều bản hợp đồng nhất có thể để tránh những phiền phức sau này..

Có thể nói thuê mặt bằng quán phở là một yếu tố vô cùng quan trọng trong việc quyết định sự thành công của một cửa hàng. Bài viết này, Vũ Sơn đã thông tin để có thể lựa chọn cho mình một mặt bằng tốt nhất.